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2019 年北京房市回顧與展望

如果用一個詞來形容 2019 年的北京房市,那就是「清冷」。在「房住不炒」和「因城施策」的指導下,北京房市波瀾不再。

2019 年,北京市新建商品房銷售好于去年。根據北京市住建委公布數據,2019 年 1-3 季度,全市商品房銷售面積為 584.9 萬平方米,同比增長 43.7%。其中,住宅銷售面積為 495.1 萬平方米,增長 62.2%。與之對應,2018 年 1-3 季度,北京市商品房銷售面積為 407.1 萬平方米,同比下降 27.9%。其中,住宅銷售面積為 305.2 萬平方米,比 2017 年同期下降 17.7%。

2019 年,新建商品房價格穩中略升,大量限競房項目陸續上市。相比 2015 年,北京市當前的新建商品房價格較之上漲了 44.1%,在四個一線城市中是最低的。相比去年同期,北京市新建商品房價格上漲了 5.4%。綜合交易價格及交易量來看, 2019 年的北京市的新建商品房市場比較「穩健」。

2019 年的新房的銷售增長進一步擠占了二手房的成交量。2019 年二手房成交量為 14.5 萬套,比 2018 年減少 8,475 套,同比下降 5.5%。2019 年,北京市新房、二手房共成交 21 萬套,其中,二手房成交量占比為 68%,相比 2018 年下降了 8 個百分點。

在成交量下降的同時,二手房交易周期拉長。按照貝殼房產的數據,北京二手房的平均成交周期達到了 4 個月。不動產越來越像「不動」產了。

在北京房產市場,不僅是不斷推出的共有產權房對購買力進行了分流。北京市的限競房項目在 2019 年大量上市,對商品房市場,尤其是對二手房市場的影響更為直接。一、二手房價格倒掛的情況在部分地區變得突出,二手房對購房者的吸引力下降。此外,鏈家、我愛我家等二手房中介公司開始承接新房項目的營銷推廣,成為新建商品房項目的獲客渠道,二手房客源被持續導向新房市場。這也成為了推動新房銷售占比提升的重要原因。

因而,北京市二手房價格承擔了較多的不利因素,下降壓力較大。根據國家統計局公布的數據,北京市 2019 年 11 月的二手房價格指數為 98.7,這意味著北京市二手房價格比去年同期下降了 1.3%。相對于 2015 年,2019 年 11 月的價格上漲了 43.7%。

通過鏈家網成交的二手房占全北京市二手房成交量的近 7 成。從鏈家網公布的北京市二手房價格數據來看,2018 年 12 月,北京市二手房參考均價為 60,566 元,相比 1 月份的 62,962 元,下降 3.8%。同時,掛牌均價與參考均價之間的差距進一步縮小,售房者的報價越來越貼近成交價。

北京各區中,除西城二手房價格略有上漲外,北京其他各區的二手房價格均有所下降。其中,尤以遠郊區縣的下降幅度更大,比如大興區(-7.1%)、順義區(-6.4%)、房山區(-5.5%)、石景山區(-4.9%)和昌平區(-4.3%)等。這意味著,400 萬元的房子,下跌 6% 就是下跌 24 萬元。

從不同戶型來看,由于西城區和東城區的單價非常高,小戶型的市場需求更大。西城區和東城區的一居室的單價高于大戶型二手房。而在大興區、石景山、房山區和順義區等區域,三居室等大戶型的單價更高。這可能是由于這些區域的大戶型在房齡以及樓盤檔次上有優勢,改善需求也相對更強。

基于同樣的原因,在價格變化上,東城區和朝陽區的三居戶型的單價下降幅度大于一居室等小戶型。而昌平區、房山區、順義區、大興區、通州區和豐臺區等區域,其三居室的單價下降幅度要明顯小于一居室的下降幅度。

房產價格走勢受到人口、資金、政策、行業等多方面因素的影響。

人口是影響一地房價走勢的長期因素,雖然其影響力并不像其他因素那樣快速直接。在城市群的定位上,北京所在的京津冀地區是「協同發展」的問題,主要是降低北京與天津和河北兩地的發展差距以及區域發展矛盾。因而,北京的核心人口政策是疏解?!侗本┏鞘锌傮w規劃(2016 年 -2035 年)》要求,2020 年常住人口規??刂圃?2,300 萬人以內。因而,在 2018 年,北京成為四個一線城市中唯一常住人口下降的城市。根據國家統計局數據,2018 年北京常住人口 2,154.2 萬人,同比減少 16.5 萬人。其中,常住外來人口 764.6 萬人,同比減少 29.7 萬人。而上海則在 2018 年扭轉了 2017 年人口下降的趨勢,常住人口總量 2,423.78 萬人,同比增長 5.45 萬人。廣州和深圳則保持著常住人口快速增長的態勢。廣州和深圳的常住人口在 2018 年分別增長了 49.83 萬人和 40.6 萬人,居全國前兩位。

實際上,2018 年末,在中國大陸 31 個省級行政單位中,僅北京和東北三省常住人口出現負增長。遼寧常住人口 4,359 萬人,比 2017 年末減少 10 萬人。黑龍江常住人口 3,773 萬人,比 2017 年末減少 16 萬人。吉林常住人口 2,704 萬人,比 2017 年末減少 13 萬人。北京市在 2018 年減少的常住人口數量超過了經濟發展出現困難的東北三省。

而在政策層面,北京市是貫徹「房住不炒」政策最為堅決的城市之一。在極其嚴格的限購政策和住房貸款政策下,無論社會資金還是信貸資金,都很難大規模流入房市。同時,共有產權房和限競房的大規模入市,對市場的剛需購房需求進行了分流,并間接影響了改善需求以房換房的交易傳導。

2020 年的北京房市,大概率會延續 2019 年的情況。

量價走勢需要配合,房產市場的鈍性決定了其價格的下行需要更多的時間,雖然經歷了近 3 年的調整,目前仍難言已經調整到位??紤]到 2019 年 11-12 月份的二手房成交量有所回升,在北京市中小學教育政策及其他相關政策不變的前提下,2020 年 3 月份的二手房「小陽春」仍有望創造年內房價波峰。但一旦 2020 年的小陽春失約,則 2020 全年的北京二手房價格增長則會更加不樂觀。

此外,一個需要長期關注的因素是非限價地塊的推出。高價新樓盤歷來是拉動周邊房價上漲的重要因素。北京 2020 年掛牌拍賣的第一塊地在石景山,是非限價地塊,樓面價超過 5 萬。如果未來非限價土地的供應持續增加,新房市場的產品格局得以改變,有可能逐漸扭轉北京房價下降的走勢。但這個變化還需要相當的時間來觀察和確定。

所以,在 2020 年,對于北京的剛需人群,可以一邊觀察市場,一邊選房了。在賣房者與買房者的價格博弈中,這一次,時間暫時站到了買房者這邊。

封面圖片來源:Photo by wong zihoo on Unsplash

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